*Coluna por Marcelo de Castro – 13/07/22
Atualmente a SELIC chegou a 13,25% ao ano. Logo se instalou um “pessimismo” e uma geração de desculpas por parte do dito “mercado”, na qual a fala principal é: Os investidores não estão mais comprando nada, pois preferem deixar o seu dinheiro na aplicação do que investir em imóvel. Olhando para essa “onda” toda, vale a pena questionar onde estão as falhas dessa narrativa, onde estão os vieses e onde existe verdade ou não nos posicionamentos apresentados pelo dito “mercado”.
O primeiro ponto a ser considerado é que 13,25% ao ano é uma rentabilidade bruta. Para se obter a rentabilidade líquida é necessário descontar o imposto sobre o ganho de capital, ou seja, após descontar 15% sobre 13,25% ao ano, encontra-se o valor de 11,26% ao ano. Essa taxa líquida equivale a uma rentabilidade de 0,89% ao mês. Então pode-se chegar à primeira observação que é: (1) Com certeza é uma excelente taxa, mas ela é duradoura ou provisória? Ela é sustentável a médio ou longo prazo ou é momentânea?
Avançando um pouco mais no desenvolvimento do raciocínio, deve-se entender que essa taxa líquida, ainda não é líquida, pois precisa ser descontada a inflação do período. Atualmente o IPCA acumulado no ano é de 5,49% e nos últimos 12 meses é de 11,89%. Então pode-se chegar a segunda observação que é: (2) Apesar da taxa de 13,25% ao ano ser excelente, após reduzir o ganho de capital e a inflação, chega-se a uma nova taxa líquida de – 0,62%aa, ou seja, não existe ganho real na aplicação. No máximo empata, ou caso se utilize outro critério de cálculo pode-se ter outro ganho, porém muito pequeno.
Essa miopia financeira aparece a partir de um momento histórico em que no Brasil se vivia uma hiperinflação e que culturalmente o investidor foi adestrado a investir em renda fixa. Essa ilusão já vem de longe e se enraizou na geração da Belle Époque, na geração Baby Bommers, a geração X, na geração Y e vem perdendo força a partir da geração Z, quando entendem que a riqueza é a liberdade tanto física quanto financeira. Nesse exato momento está acontecendo essa transição. A longo prazo essa visão de imobilização não acabará, mas mudará seu formato, mudará o seu estilo.
Dessa forma, com o acima apresentado pode ser apresentada a terceira observação que é: (3) Deve ser observado a geração do investidor imobiliário. Para haver arbitragem de investimento não conte muito com investidores da geração Belle Époque, da geração Baby Boomer ou da geração X. Entenda que seu investidor imobiliário deverá ser das gerações Y ou Z. Isso faz toda a diferença pois são modelos mentais diferentes, são outros Mind Sets que se apresentam para novas formas de investir em imóveis. Muito difícil mudar cultura, a zona de conforto é muito difícil ser trocada, a comodidade é muito forte e que dificilmente consegue ser combatido com eficácia. Agora também existem exceções às regras!
Deve ser observado que existe uma aderência muito forte entre a rentabilidade da renda fixa e a inflação. Não precisaria estar escrevendo sobre isso, mas como não existe o óbvio, vale a pena salientar que não existe taxa SELIC alta sem inflação alta. Afinal de contas, o juro alto é uma ferramenta que o banco central utiliza para combater a inflação. Mas muitos ainda insistem em manter essa ilusão, principalmente aqueles da velha geração. E não adianta ir contra as ondas, é uma total perda de energia e de tempo. Não existe “almoço grátis”, produto financeiro foi feito para o banco ganhar dinheiro e não o investidor. A estruturação é feita para alavancar as instituições financeiras, risco quem corre é o investidor.
Dessa forma partimos para a quarta observação que é: (4) Para investir em aluguel de forma a obter retorno rápido, sem pagar ganho de capital sobre a receita mensal e protegido da inflação, precisa ir para o mercado financeiro e investir em fundo imobiliário. Essa tipologia de investimento paga uma rentabilidade líquida e existem vários fundos que proporcionam rentabilidade iguais ou maiores que 12,68% ao ano. Sempre que o recebimento está protegido contra a inflação, vale lembrar que os aluguéis dos contratos são corrigidos por algum indicador de inflação.
Para finalizar a quinta observação é: (5) No desenvolvimento imobiliário o ganho com o terreno ou lote e/ou construção sempre será superior a 13,25% ao ano, caso o investimento seja feito em uma região de valorização que seja um vetor de crescimento urbano. Esses resultados são conhecidos por quem atua no mercado e por quem já investe no mercado imobiliário em lote e/ou construção. O investimento imobiliário quando estruturado e bem executado o ganho é certo, sendo melhor do que qualquer investimento financeiro, principalmente para aqueles investidores que apresentam aversão ao risco e são classicamente holders.
** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal.
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